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第1部分（第2页）

（4）通常房主急于尽快销售房子，你可砍掉小额的房价，或者用办证、税款等借口压低房价，建议可以找一位熟悉房产的人士陪同，以免过度消耗精力。

（5）单身买房，要考虑到将来结婚后房产归属问题，所以房产证的署名要慎重。

高房价不具可持续性

近来，上海、北京、深圳等一线房市的变化似乎有点扑朔迷离。但可以肯定的是，房价上涨趋势已经变得不可持续，这是市场预期已经出现逆转的结果。

●供给政策不改预期

这几年来，房市供不应求的背后隐藏着大量的投资性需求，而隐藏在投资性需求背后的是预期：

当投资者预期房价上涨、房产投资收益会增加时，便会形成预期的购房需求，而这种需求反过来就成为推动房价上涨的最大动力。这正是房价大涨的内在逻辑。

宏观调控政策是对预期施加影响的重要变量。然而，2007年8月初国务院“24号文”出台之前的所有宏观调控政策措施，其核心都是供给导向的，即试图通过增加市场供应量来调节供求、平抑房价。

但是，在住房按揭制度的支持下，很多不打算在短时期买房的人都加入到了眼下的购房大军中，而投资性购房也有很便捷的信贷政策支持，两股力量合起来，让新增的住房供应量顿时成为杯水车薪，政策对抑制房价上涨力不从心。

●5年房价大涨　30年财富分配

一边是不断加强的预期，一边是调控政策上的无能为力，使房价涨幅连续几年来远远高于GDP增长水平，更高于居民收入增长水平。

在迅速发展的房地产业和不断加快的城市化进程背后，是改革开放近30年来，国民财富分配与再分配的革命性调整：新兴的富裕阶层最先在市场上实现了自住房的市场化，同时也是投资性住房需求的主体，而房价的高涨使他们从房产的投资中获益颇丰；与之相比，广大中低收入家庭群体由于受到收入增长水平的限制，对中国住房体制与住房产业发展的反应自然会“慢一拍”，其中一部分中低收入家庭进入楼市，犹如股市中的跟进者一样，被高企的房价套牢，而更多的中低收入家庭，面对日渐高涨的房价，只能“望房兴叹”。因为，市场从来都是只认有购买力的“需求”而不认无购买力的“需要”。

●24＋359：让预期方向掉了个头

国务院“24号文”与央行359号文的出台，标志着房地产宏观调控方向的转变。

“24号文”将解决中低收入家庭住房困难问题上升到了“民生”与“公共服务”的政府职能高度。政策中的70％的土地供应指向包括中低收入家庭在内的保障性住房建设将重新划分目前的房市格局：一类是70％的民生性、政策性的住房，它们的价格会受到政策的限制；剩下30％的住房供应将充分发挥市场的自主调节功能。由此，相对于70％的政策性住房来说，30％的市场性住房会大大抑制投资性住房需求，因为投资性购房者很难在市场上找到“下家”，市场性住房的投资增值功能必将被大大削弱。

此外，央行359号文增加了投资性购房的融资成本，也将抑制住房投资性需求在市场上的实现。这一需求管理型宏观调控政策将会对市场产生极大的激励，从而改变市场的预期，弥补以往政策中的不足。

事实上，北京、上海、深圳、广州等一线城市目前的市场状况正好反映出宏观调控新政策的影响，相信随着政策的进一步落实，投资者对楼市的预期会进一步改变，从而减少住房市场的需求，特别是投资性需求，缓解住房市场的供求矛盾，让房价的“表现”更加理性。　电子书　分享网站

1借给炒房人一把望远镜（3）

购房小贴士：二手房交易需注意

随着住房交易的增多和市场上新房供应的不足，越来越多的人开始购买二手住房。这里要提醒大家的是，购买二手房与购买新房不尽相同，在购买前，大家应该做好下面的几步工作：

第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。这里，产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。要主要搞清楚这个几个方面的内容：（1）房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；（2）档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本；（3）登记日期，此日期为该项交易的签订日期；（4）成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；（5）其他内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

附录：

勇　　气

——改编自梁静茹《勇气》

终于做了这个决定

别人怎么说我不理

只要房价还要继续涨

我愿意砸锅卖铁都买了它

我知道买房不容易

我的心一直温习说服自己

最怕明天更买不起

买房真的需要勇气

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