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第15部分（第2页）

目前新兴的个性化管理模式，如管家式服务，可根据业主具体情况定制各项服务类别，帮助业主解决很多生活方面的问题。具体可以包括以下内容：

综合管理。即小区规划红线范围内涉及公用财产和公共事务的管理。

房屋及小区共用部位公用设施、设备日常维护。

绿化。包括小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区域绿地。

保洁，包括小区规划红线范围内、业主户门以外的区域。

公共秩序维护。

停车管理。包括机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）及停车位的管理。

消防管理。即公共区域消防设施的维护及消防管理。

高压供水的养护、运行、维修。

电梯的养护、运行、维护。

装修管理服务。

其他：如小区公共区域的商业经营管理。

公共区域主要包括大厦出入口、人行道、通道、电梯大堂、楼层大堂、绿化区、车道、自行车停放处、公用车辆停泊及起落货区域、　升降机房、公用卫生间，以及为业主设立的共用的其他地方或范围。

如何选择物业公司

新建小区中的前期物业管理阶段，对于物业管理公司的选取更多的是在购房前已经确定了的，开发商为提升社区品质，往往也会在物业服务上大做文章。随着城市间对物业管理环节的加强，以往单一的由开发商选定逐渐转变为协议选定和公开招标并行的情况。

新建住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团）。

前期物业管理是指业主委员会成立之前，由开发商代为选聘物业管理公司进行管理的阶段。

业主入住后，如前期物业管理公司合约期满或其他符合法定重新选择物业管理公司的情况下，业主可通过业主大会选举产生的业主委员会具体操作选取，也可以采取招标或者其他方式进行。目前，大多数小区采用邀标、议标的形式。这是因为业主委员会委员都是兼职，而公开招标、评标手续烦琐，委员们可能没有精力、时间；邀标、议标只要是有针对性地进行，效果也会是好的。

在选聘物业管理公司的时候，可以引进竞争机制，公开招标，招标的步骤如下：

（1）在地方政府的指导下，由开发商和业主委员会组成招标工作小组，同时可以聘请专业的物业管理专家作为其中的成员。

（2）招标小组成立后，立即向社会发出公开招标的通告，尽可能吸引众多优秀物业管理企业参与竞争。

（3）编制招标书，主要内容为所招标物业的基本情况：建筑面积、占地面积、房屋类型、数量、场地情况、公用设施等，物业管理内容，招标的相关说明等。

（4）对参加竞选的物业公司进行资质审核，从中挑选几家最佳的公司进行最终投标。

（5）在规定日期，将符合招投标的标书送到招标小组审查和评议，最终确定一家中标单位。

（6）招标小组与中标单位签订物业管理合同，待合同生效后，物业管理公司开始对物业进行管理。

业主委员会的角色

业主公约、业主大会、业主委员会概念

业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。

业主大会是指在一个物业管理区域内的所有业主，在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立的组织。业主大会代表和维护物业管理区内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会实行表决制，每位业主根据自己拥有物业的建筑面积确定投票权。业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议依首次业主大会确定的议事规则中规定的期限定期召开；临时大会经20％以上本物业业主提议，即可召开临时物业大会。业主大会职责：

制定或修改业主公约和业主大会议事规则。

聘任或解雇物业管理公司。

决定专项维修基金的使用和再筹集，监督维修基金具体使用的实施情况。

选举、变更业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

制定、修改本物业区域内公用部位和公共设施、设备的使用规则和制定本物业内公共治安秩序和环境卫生的管理等问题的管理规章制度。

根据法律、法规规定的其他职责。

业主大会选举设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。

业主委员会的权利和义务

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