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第6部分（第2页）

4谁在造市　谁在“造”价（6）

●推动世界房价走高的五个因素

分析世界性房价走高，不难发现有以下几个方面的因素：

居民购买力提升导致房屋需求量增大。要知道，在全球经济复苏的前提下，世界绝大多数国家的人均收入水平都有所提高，部分国家和地区的居民收入更是有了翻番的现象。这种收入的增多对于拉动消费的作用是巨大的，给房屋市场无疑注入了一针强心剂。况且现在人们文化水平越来越高，知道总存钱不是办法，得想个主意出来让钱生钱，于是投资房市便成了最直接的想法。

人们对经济乐观预期使更多人选择房地产作为投资对象。经济持续增长、全球合作加剧、资本世界范围内运作，诸如此类的环境都让人们对世界经济的未来充满信心。这让很多人看好明天的经济前景，并开始为使自己的资本短期内实现增长而广泛投资。

房地产投资高收益吸引了更多人的目光。毕竟在房价持续走高的形势下，购买房屋后，无论是出租还是转售，都可以让房屋的持有人获得增值收益。因此，也就有更多的人盯上了这片收益高、风险小的投资热土。

聚集效应提升了核心城市房屋价格。越是经济发达的大城市、核心城市，就越吸引人们去那里工作、生活；而大城市所聚集的人越多，对住房的需求越旺盛，房价也就越高。北京、东京、首尔、香港、纽约、伦敦……哪个国际化大都市不是在延续这条老路？这种水涨船高的恶性循环进一步加剧了大城市的房价飙升。

资本全球流动炒热了区域房地产业。随着资本世界范围内的流动，哪里有投资升值的空间，资本就流向哪里。特别是在一些全球性的金融、资本中心城市里，更是到处可见国际资本运作的身影。用全球的资本在区域地段上竞争楼盘，房价焉有不涨的道理？

可见，全球性房价上涨并非偶然事件，它既是由全球经济的持续发展导致的，也与各国的政治经济制度密切相关。当世界房价都在竞相上涨的同时，我们很难要求中国的房价“风景这边独好”。特别在今天中国经济与世界经济渐渐融为一体的时候，就更不允许中国的房价“一枝独跌”了。

不妨让我们再看几个国家的情况吧：

●英国房价

英国房价在走出1996年的房地产泡沫低谷后，开始以每年8％的涨幅回升。从2001年起，英国以每年20％的房价增速跃居世界房价年度涨幅之首。

2006年3月，英国房价大幅上升，年率上升，为前10个月最大年率涨幅，平均单位房价（由房产总价除以供给建筑面积）达到万英镑，较上年同时期高出8000英镑。4月，上升幅度为2％，再次让所有人跌破眼镜。伦敦的平均房价已经突破了30万英镑大关，这已经超出了一个英国普通人二十年的年均收入。应该说，需求旺盛、供给不足是过去十几年来推动英国房价一直呈上升势头的重要因素。与其他经济强国相比，英国的住宅不仅陈旧且新建房屋少。逐日增长的出生人口和外来移民给英国的房产市场带来了很大压力。2001年，在房地产价格上升最快的时候，英国新建住房却是自第二次世界大战以来最少的。

●日本房价

现在的东京市中心，大致相当于上海的徐家汇。在东京品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，约4千万至5千万日元。按建筑面积算，每平米4万人民币，21世纪之初此类房价每平方米只为万人民币。

东京的银座地区素来以寸土寸金闻名，这里的地价更是持续暴涨，2004年创下了每平米1272万日元的天价，连续18年位居日本高价土地榜首。在东京房地产涨价之前的2000年，日本东京都当局公布的《东京土地2000》资料显示，2000年度（至2001年3月）东京都新建按户出售公寓的平均价格为4482万日元（300万人民币），为工薪阶层平均年收入的倍（2000年东京都工薪阶层的平均年收入是773万日元，约50万人民币）。

●韩国房价

21世纪之初，首尔的房价，一套90多平方米的住宅，价格为亿至亿韩元（相当于人民币100万至165万），而且韩国人认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。2007年韩国房地产大涨，这样的房子估计市价在3亿韩元左右，房价也在每平米2万人民币左右。首尔最好的江南区，相当有名的云黛公寓一套195平方米的房子售价11亿韩元，相当于730万人民币，也就是每平方米在4万人民币左右。　电子书　分享网站

4谁在造市　谁在“造”价（7）

首尔寸土寸金，再加上首尔开发余地有限，使得不动产投机商经常“兴风作浪”。所以韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。卢武铉执政后，开始向不动产投机开刀。尽管之后房价有所下调，但首尔人仍然怨声载道。卢武铉总统下决心迁都，不仅可缓解交通难、人口膨胀等问题，对不动产投机也将是一个沉重打击。据预测，行政首都迁出汉城后，汉城房价将大幅下降，百姓对此寄予厚望。为防止迁都过程中出现新的“土地违章开发”和“不动产投机”，韩国政府已将忠清南北道地区的11个市、郡规定为“土地交易监视区”。新行政首都选址一旦确定，该地区将被定为“新规划区”，禁止滥开发和不动产投机。

●为什么拿美国比

当世界房价同步飙升的时候，似乎只有美国“按兵不动”。在全球各地相继冒出房屋“天价”的时候，美国房价却悄然出现了下滑的趋势（虽然其众多核心城市的房价依旧上涨迅猛，比如说纽约、旧金山、迈阿密等）。虽然这种暂时性房价下滑是由多方面原因造成的，但我们却不能因此把中、美两国的房价相提并论。首先是因为美国是一个人少地多的国家，供求平衡决定了该国房价的平稳发展，有涨有跌；其次，美国的人居观念与亚洲国家不同，人们更爱居住在偏远安静的郊区，而不愿意拥挤在繁华的都市，这就使得美国的住房需求在整个国土上呈分散化，没有集中在某些大城市中；再次，美国住房体系比较完善，买房并非所有居民的唯一选择，美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对比较便宜的合作公寓，而且，美国还有相当完善的住房保障制度，通过居住法及租金控

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