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第11部分（第2页）

因此，当前房地产业问题与住房问题两类不同性质问题的混淆，正是我们目前在调控政策中发生的偏差。科学地解决这两类问题需要我们深入地从社会科学的学科性质出发，而绝不是简单的泛政治化。房市问题的泛政治化倾向，在理论上是错误的，在政策上是有害的，这种政治化无论是作秀表象，还是高度的行政干预，都无益于房地产业的健康发展、无益于住房社会问题的有效解决，从根本上，是违背房地产新政的，也不利于经济社会的和谐发展。

购房小贴士：怎么选楼层

许多消费者在选楼层时往往大伤脑筋，而实际上对于购房者来说，没有最好，只有最合适。购房者应当根据自己的需求和价格承受能力来确定楼层。一般而言，楼层最高定价在中间偏上的那层以及6、8、18等特殊数字层，其他的楼层价格依次递减。而高楼层的优点是视野开阔、私密性好、空气清新；缺点是空气稀薄、难耐炎热与雨水。而低楼层利于承接地气、方便出入；但其缺点是废气与噪音多，光线、通风差，容易潮湿。

行政管制房价是饮鸩止渴

2007年上半年，政府干预房价成为人们讨论的焦点。

首先是广州市长要求大家先别买房，他保证将房价降下来，接着又有深圳市房管部门为抓交易秩序，决定现场办公，监督交易过程，与售楼小姐一同上下班。

南京市物价局更是绝妙，联合房管等６部门连续发出３个文件，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度：核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅5％，并要求在售楼盘中尚未销售部分的最高价格，应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。这一系列做法，导致了开发商的外逃，住房供应进一步减少，结局自然不言而喻。

南京市首开地方政府动用行政手段调控房价的做法引发了各界的高度关注和激烈争论，“政府干预房价是不是开倒车？”此类问题成为主流媒体关注的焦点。从“政府调控房价”到“政府干预房价”，这是一个极具重要性的信号：该是全面总结中国房市发展问题的时候了！也该是彻底反思中国房市宏观调控的时候了！

●行政干预意味着宏观调控失败

我们不得不承认这一事实：房价问题没有得到根本上的治理，尤其一线城市房价偏高、房价涨幅过快问题没有得到根本解决。

政府必须有勇气承认这一点，这是科学对待这一问题的前提！在承认这一点时，相关政府部门必须承认自身的问题，而不是一味地指责市场。经过了三年多的宏观调控，在经济学上，我们可以明确地说，这是一种政府失灵。房价依然上涨！

当前出现的某些地方政府行政干预房价行为，等同于宣告中央宏观调控的失效。如果是在经济手段上可以调控的，政府绝不会动用行政干预。而且，从经济学上讲，任何调控政策都具有短期性，其目标是如此，其目的也是如此。这是调控政策的一个内在特点，通过“逆风向行事”来调整经济在短期内的偏差。调控政策通过改变激励因素而影响个体决策，从而达到政策目标。

行政干预则是一种管制，通过动用权力来影响个体决策自由，从而达到政策目标，这是一种具有扭曲性的手段。因而其复杂性要大于调控。即便在发达的市场经济国家、法制化国家，管制也是一种慎之又慎的备用手段。而在市场性、法制化都比较弱的国家，管制会造成更大的不公平与无效率。　txt小说上传分享

7地产业：国民经济的“带头大哥”（5）

●老百姓为什么喜欢行政干预？

行政干预就会有效吗？百姓把希望寄托在政府直接管制上，这是很危险的想法。

但细细想来，老百姓的逻辑简单：房价高，政府干预，房价被限制。如果承认这个逻辑，那么另外一个逻辑也必然成立：房价高，政府调控，房价被限制。同样的政府，调控若不能成功，管制就会成功吗？如果管制能成功，何必等三年？这是说不过去的。

学者反对行政干预房价，都是出于深层次的考虑。老百姓的逻辑简单是可以解释通的：今天房价高了自然想让政府管，无论怎么管，房价降了就好；明天肉价高了自然也会想让政府管，无论怎么管，肉价降了就好；后天牛肉面价格涨了自然也会想让政府管，无论怎么管，吃面时省了就好……

●不可忽视政府成本

通过公共权力的实行，来为个人节约成本。政府的执政成本被忽略不计了。

但是，学者必须考虑政府的执政成本。早在50年前，德国时任经济部长、经济学家路德维格·艾哈德就说过：“政府不是喂养于天国、产奶于大地的母牛”，忽视政府的执政成本、管制成本是一种很幼稚的错误。在法治不完善的社会里，绝对的权力只会带来绝对的腐败，而不是社会目标的实现。我们不妨听听理查德·爱泼斯坦曾说过的：“今天，我们越来越多地求助于行政控制，越来越少地接受交易。这种不幸的状态意味着，任何一个懂得政府行动越少、成就将越多的政党，都将在政治上获得巨大而可喜的发展机会”（理查德·爱泼斯坦：《用于复杂世界的简单规则》，1995年）。一些地方政府官员正是通过在这种公民对政府的依赖中获取权力、在行政干预中进行权力寻租的。也不妨听听教皇约翰·保罗二世在《百年献辞》（1991年）中说过的：“经济活动，尤其是市场经济中的活动，不可能在一个制度、司法和政治真空里进行。相反，它以受切实保障的个人自由和私人产权，以及稳定的货币和有效的公共服务为前提条件。因此，国家的首要任务是保护这样的安全，从而那些从事工作和生产的人都能享有其劳动的成果，并因此而受到鼓励去诚实而高效率地工作”。

把希望寄托在政府对房价的行政管制上无异于饮鸩止渴。

购房小贴士：什么是使用面积与公摊面积

开发商所称的商品房面积是套内建筑面积和公摊面积之和，套内建筑面积再减去墙体面积等才得到套内使用面积，即常说的地砖面积。因此，购房者在签?

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